不同于其他企业追求“大而强”或“小而美”，珠海华发实业股份有限公司（以下简称：华发股份）对自己的定性是“中而美”。
2021年，华发股份实现销售额1218.9亿元，位列克而瑞2021年中国房地产企业销售榜第32位，较2020年提升2位。对于这一表现，华发股份在年报中称，企业行业地位稳中有升，继续保持“中而美”良好发展态势。
营收利润双增长、一年内晋升至“绿档”房企、资产负债率有所下降，单纯从这一系列数据来看，华发股份宣称的“中而美”并非虚言。
但一位投资者在上证e互动质疑：公司股价长期低于净资产，投资者几无收获，如何让投资者分享公司发展成果？而据wind数据显示，2021年华发股份的所有者权益为958.91亿元。截至4月11日收盘，其总市值164亿元，占总资产的比例仅17%。
市值与所有者权益之间的巨大鸿沟背后，华发股份又隐藏着哪些风险？
起家于珠海的华发股份，对大本营是相当重视的。
谈及不同区域的销售数据时，其多次提到自身在珠海的地位是“珠海龙头”；在策略中，其坚持“立足珠海，面向全国”的发展战略。依托于这一战略，华发股份用不到4年的时间便挤进了千亿阵营。
但拉低企业2021年业绩的也是珠海大区。财报显示，企业珠海大区全年实现营收115.39亿元，同比下滑21.17%；毛利率41.44%，较2020年同期下滑7个百分点。
在珠海大区、华南大区、华东大区、北方大区、北京区域五大区域中，珠海大区的营收下滑幅度最大，毛利率更是唯一一个下滑的区域。这也造成企业2021年实现营收同比仅微增0.46%，毛利率较2020年仅增长0.42个百分点。
在年报中，华发股份没有解释珠海大区业绩下滑的原因。而就在珠海大区营收下滑之际，其于珠海大区的销售额却仍是同比攀升。22020年与2021年，企业该区域的合同销售额分别为288亿元以及315.28亿元。
对此,职业投资人朱酒认为造成这一现象可能存在多种可能性。第一，可能是前一年结算的太多，显得当期较少；第二，当期工期导致结算延迟；第三，企业权益销售占比较低，不过企业一两年之间的权益比一般不会变化太大。
对此，财经网亦试图向华发股份方面求证，但截至发稿暂未获得回复。
不过,若按照房地产行业1-3年一个结转周期来看，2018年至2020年的拿地项目已经陆续进入结转期。财经网梳理发现，在这期间，华发股份的土地单价水平呈现出明显走高态势。
据中指院数据显示，2018年-2020年，华发股份的拿地金额分别为160亿元、253亿元、703亿元；拿地面积分别为236万平方米、400万平方米、351万平方米。经核算，华发股份的拿地单价从2018年的6000余元/平方米暴涨至2020年的2万元/平方米。
从溢价率来看，2020年2月，华发股份以27.7亿元的价格竞得珠海香洲区一宗地块，楼面价1.54万元/平方米，溢价高达45%。值得注意的是，该宗地是华发股份从2019年到2020年2月份竞得的地块中溢价率最高的一幅地。
2019年，广东中山石岐总部经济区竞拍出让一宗宅地，华发股份以底价5.89亿元摘得，楼面地价10000元/平方米，刷新了所在该片区土拍单价记录。
在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，就当下的市场状况来说，不但行业整体去化困难，而且很难出现高溢价获取地块的情况，因此之前拍下的高价地对于企业利润的蚕食将会更加明显。
实际上，土地也是华发股份身上不容忽视的短板。
作为高速扩张中的房企，其土地储备规模近年来整体呈现下降趋势且保持较低水平。2017年-2021年，公司拥有土地储备计容建筑面积分别为877.11万平方米、750.04万平方米、697.48万平方米、805.81万平方米、543.97万平方米。而2021年一年，华发股份便销售了468.8万平方米。
不仅如此，这与同水平的房企相比也相去甚远。在克而瑞公布的2022年一季度房企权益销售额排行榜中，中梁控股位列其后，相差近2亿元。上述时间段内，中梁控股的土地储备分别为1903万平方米、3644万平方米、4570万平方米、6510万平方米、5980万平方米。
与很多企业的操作方式一致，华发股份也采用了土地不够，合作来凑。截至报告期末，其24个储备项目中18个为合作项目，占比高达75%。其中，8个项目权限占比低于50%。